W 2025 roku Polacy zawarli 586,6 tys. transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości o łącznej wartości 270 mld zł, o 3,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Sprawdzamy, co te rekordowe dane GUS mówią o rynku mieszkań i co oznaczają dla kupujących.
Popularne76- Page
Pod koniec czerwca deweloperzy oferowali w Polsce około 121,5 tys. mieszkań, z czego prawie 44,7 tys. było gotowych do odbioru. Sprawdzamy, gdzie wybór jest największy, dlaczego gotowe lokale bywają tańsze od tych w budowie i jak to wykorzystać przy zakupie.
Rok 2026 przynosi nową falę inwestycji deweloperskich, ale firmy wprowadzają je ostrożnie. Sprawdzamy, gdzie powstaje najwięcej nowych mieszkań, ile kosztują metry w największych miastach i jakie lokale budują dziś deweloperzy.
W Polsce jest tylko 6 miast na literę A – na ponad tysiąc wszystkich miast w kraju (1026 według stanu na 1 stycznia 2026 r.). Miasto na A to więc
Cena z ogłoszenia i kwota, za którą mieszkanie faktycznie zmienia właściciela, to często dwie różne liczby. Różnica potrafi sięgać od kilku do nawet kilkunastu procent, a w złotówkach nawet ponad 160 tysięcy. Wyjaśniamy, czym różni się cena ofertowa od transakcyjnej i jak wykorzystać tę wiedzę przy zakupie mieszkania. Widzisz w ogłoszeniu mieszkanie za konkretną kwotę i myślisz, że tyle właśnie kosztuje. Tymczasem to dopiero punkt wyjścia do rozmowy. Cena z portalu, czyli ofertowa, i cena wpisana ostatecznie do aktu notarialnego, czyli transakcyjna, potrafią się różnić od kilku do kilkunastu procent. Przy dzisiejszych stawkach oznacza to rozjazd sięgający nawet ponad 160 tysięcy złotych na jednym mieszkaniu. Tłumaczymy, skąd bierze się ta luka i jak ją wykorzystać po stronie kupującego. Czym różni się cena ofertowa od transakcyjnej Cena ofertowa to kwota, którą sprzedający wpisuje do ogłoszenia. Jest życzeniowa, często zawiera zapas na negocjacje i bywa oderwana od tego, co realnie dzieje się na rynku. Cena transakcyjna to twarda liczba z aktu notarialnego, czyli suma, za którą mieszkanie faktycznie zmieniło właściciela. To właśnie ceny transakcyjne, zbierane między innymi przez Narodowy Bank Polski, pokazują prawdziwy poziom rynku, bo nie da się ich upiększyć. Problem w tym, że kupujący na co dzień widzi wyłącznie ceny ofertowe. Portale ogłoszeniowe pokazują to, czego chcą sprzedający, a nie to, co realnie zapłacili poprzedni nabywcy. Dlatego łatwo o złudzenie, że rynek jest droższy, niż jest w rzeczywistości, i o przepłacenie tylko dlatego, że ktoś nie spróbował negocjować. Jak duża jest ta luka Skala różnicy zależy od miasta, segmentu i tego, czy mówimy o rynku pierwotnym, czy wtórnym. Najnowsze dane pokazują, że rozjazd potrafi być naprawdę spory. RynekRóżnica między ceną ofertową a transakcyjnąRynek wtórny, Katowiceniespełna 9%Rynek wtórny, Gdańskponad 17%Rynek pierwotny, Warszawaok. 14%, czyli około 2,7 tys zł/m²Rynek pierwotny, rekordynawet do 18,5% Dobrze widać to na przykładzie stolicy. Na warszawskim rynku pierwotnym różnica między ceną ofertową a transakcyjną sięga około 2,7 tysiąca złotych na metrze, co przekłada się na mniej więcej 14 procent. Dla mieszkania o przeciętnym metrażu daje to około 166 tysięcy złotych, o które kupujący mógłby zawalczyć, zamiast płacić kwotę z cennika bez mrugnięcia okiem. Skąd bierze się różnica Po stronie deweloperów kluczem jest marża. Ustalając cenniki, firmy zwykle zakładają zapas rzędu 15 do 25 procent, co daje im realną przestrzeń do udzielania rabatów bez schodzenia poniżej opłacalności. Cena z cennika to więc górna półka, od której da się negocjować, zwłaszcza przy większych inwestycjach z liczną konkurencją i mieszkaniami, które trudniej się sprzedają. Na rynku wtórnym luka wynika głównie z oczekiwań sprzedających. Wielu właścicieli wystawia mieszkanie po cenie, jaką słyszeli u sąsiada albo widzieli w innym ogłoszeniu, a nie po tej, którą potwierdzają realne transakcje. Kiedy popyt słabnie, a lokal długo wisi w portalu, dystans między ceną z ogłoszenia a finalną kwotą rośnie. To zresztą jeden z powodów, dla których wysokie ceny wciąż mrożą plany zakupowe Polaków, mimo że w aktach notarialnych mieszkania bywają wyraźnie tańsze niż w ogłoszeniach. Jak wykorzystać tę wiedzę przy zakupie Pierwszy wniosek jest prosty. Cena z ogłoszenia to zaproszenie do rozmowy, a nie wyrok. Realne rabaty to najczęściej od 3 do 7 procent, a przy sprzyjających warunkach nawet 8 do 10 procent ceny ofertowej. Zanim złożysz ofertę, sprawdź, jak długo mieszkanie jest wystawione i ile kosztują podobne lokale w okolicy, bo to buduje Twoją pozycję w negocjacjach. Warto też pamiętać, że przy nowym mieszkaniu negocjuje się nie tylko cenę. Deweloper często łatwiej ustąpi na wykończeniu, terminie płatności, miejscu postojowym czy komórce lokatorskiej niż na samej kwocie za metr. Jeśli chcesz wejść w rozmowę przygotowany, zajrzyj do naszego poradnika o tym, ile realnie da się dziś wynegocjować przy zakupie mieszkania. Pomocne jest też zrozumienie, czym różnią się zasady gry na obu rynkach, o czym piszemy w tekście porównującym rynek pierwotny i wtórny w 2026 roku. Podsumowanie Cena ofertowa i transakcyjna to dwie różne liczby, a dystans między nimi jest realnym polem do oszczędności. Na rynku wtórnym różnice sięgają od około 9 procent w Katowicach do ponad 17 procent w Gdańsku, a na rynku pierwotnym potrafią dochodzić do 18,5 procent. W Warszawie mówimy o kwotach rzędu 166 tysięcy złotych na jednym mieszkaniu. Kto traktuje cenę z ogłoszenia jako ostateczną, po prostu przepłaca. Kto zna realia i potrafi negocjować, kupuje taniej. Najczęściej zadawane pytania (FAQ)Czym różni się cena ofertowa od transakcyjnej?Cena ofertowa to kwota z ogłoszenia, którą podaje sprzedający i która zwykle zawiera zapas na negocjacje. Cena transakcyjna to suma faktycznie wpisana do aktu notarialnego, za którą mieszkanie zmieniło właściciela. To ceny transakcyjne pokazują prawdziwy poziom rynku.O ile cena transakcyjna jest niższa od ofertowej?Na rynku wtórnym różnica sięga od niespełna 9 procent w Katowicach do ponad 17 procent w Gdańsku. Na rynku pierwotnym potrafi dochodzić nawet do 18,5 procent, a w Warszawie wynosi około 14 procent, czyli mniej więcej 2,7 tysiąca złotych na metrze.Ile można wynegocjować przy zakupie mieszkania?Realne rabaty to najczęściej od 3 do 7 procent ceny ofertowej, a przy sprzyjających warunkach nawet 8 do 10 procent. Przy nowym mieszkaniu warto negocjować też wykończenie, termin płatności czy miejsce postojowe. Zdjęcie: Pexels
Pozwolenia na budowę mieszkań spadły w czerwcu o 40 proc., a deweloperzy wprowadzają do oferty mniej lokali, niż sprzedają. Sprawdzamy prognozy PKO BP i wyjaśniamy, dlaczego druga połowa 2026 roku może przynieść powrót wzrostów cen.
Warszawski rynek pierwotny w 2026 roku daje ogromny wybór, ale ceny dzielą się mocniej niż kiedykolwiek. Najdrożej jest na Woli, gdzie metr w prestiżowych inwestycjach sięga nawet 35 tysięcy złotych. Najtaniej kupimy na prawym brzegu Wisły. Sprawdzamy ceny nowych mieszkań według dzielnic. Kto szuka dziś nowego mieszkania w Warszawie, ma z czego wybierać. Na rynku pierwotnym dostępnych jest ponad dziesięć tysięcy lokali w ponad dwustu inwestycjach, a oferta rozciąga się od kameralnych kawalerek po duże mieszkania rodzinne. Problem w tym, że różnica w cenie metra między dzielnicami potrafi być większa niż różnica między Warszawą a niejednym mniejszym miastem. Najdrożej wcale nie jest w Śródmieściu, tylko na Woli. Sprawdzamy, ile kosztują nowe mieszkania w stolicy i gdzie warto szukać tańszych metrów. Średnia cena i ogromny wybór Średnia cena metra nowego mieszkania w Warszawie zbliża się do 19 tysięcy złotych, choć raporty z przełomu roku wskazywały poziom bliższy 18,4 tysiąca. Niezależnie od dokładnej liczby kierunek jest jasny. Ceny na rynku pierwotnym nadal rosną, tyle że w spokojniejszym tempie niż w latach największej gorączki. Kupujący dostają za to coś, czego wcześniej brakowało, czyli realny wybór. W ofercie deweloperów jest ponad dziesięć tysięcy mieszkań rozłożonych na przeszło dwieście inwestycji w całym mieście. To zmienia układ sił przy stole negocjacyjnym. Gdy w jednej dzielnicy konkuruje o klienta kilkanaście projektów naraz, deweloperzy chętniej rozmawiają o rabatach, wykończeniu czy miejscu postojowym w cenie. Więcej o tym, jak wypada porównanie nowego lokalu z używanym, piszemy w tekście o tym, czy w 2026 roku bardziej opłaca się rynek pierwotny czy wtórny. Najdrożej na Woli, nie w Śródmieściu Największą niespodzianką mapy cenowej stolicy jest to, że koronę najdroższej dzielnicy przejęła Wola. W najbardziej prestiżowych inwestycjach w okolicach ronda Daszyńskiego metr potrafi kosztować nawet około 35 tysięcy złotych. Dawne przemysłowe zaplecze miasta zamieniło się w drugie centrum biznesowe z wieżowcami, biurami i apartamentami z widokiem na panoramę. DzielnicaOrientacyjna cena za metr (rynek pierwotny)Wola (najdroższe inwestycje)nawet ok. 35 000 zł/m²Śródmieście, Ochota, Żoliborzpowyżej 27 000 zł/m²Białołękaok. 13 500 zł/m²Wawerok. 13 560 zł/m² Tuż za Wolą plasują się Śródmieście, Ochota i Żoliborz, gdzie stawki w nowych projektach przekraczają 27 tysięcy złotych za metr. To dzielnice o dobrej komunikacji, gęstej zabudowie i mocno ograniczonej liczbie wolnych działek, co samo w sobie winduje ceny. Pełniejszy obraz tego, jak stawki układają się w całym mieście, znajdziesz w naszym zestawieniu, w którym pokazujemy ceny mieszkań w Warszawie w poszczególnych dzielnicach. Gdzie szukać tańszych metrów Na drugim biegunie cenowym znajduje się prawy brzeg Wisły i obrzeża miasta. Białołęka oraz Wawer oferują nowe mieszkania w cenie oscylującej wokół 13,5 tysiąca złotych za metr, czyli niemal trzy razy taniej niż topowe adresy na Woli. To właśnie te dzielnice, obok Rembertowa czy Wesołej, ratują budżety rodzin, które chcą kupić większy metraż bez wyprowadzki poza granice stolicy. Co ciekawe, najtańsze dzielnice mają jednocześnie najbogatszą ofertę. To na Białołęce deweloperzy wystawiają dziś najwięcej nowych mieszkań w całym mieście, z blisko pięćdziesięcioma aktywnymi projektami. Kupujący płaci mniej za metr, ale musi liczyć się z dłuższym dojazdem do centrum i większą zależnością od samochodu lub kolejki. Jeśli szukasz świeżych projektów w różnych częściach kraju, zobacz też, gdzie w 2026 roku deweloperzy budują najwięcej nowych mieszkań. Co z tego wynika dla kupujących Warszawa dawno przestała być jednym rynkiem. Wybór dzielnicy to dziś decyzja warta setki tysięcy złotych, bo za ten sam metraż na Woli i na Białołęce zapłacisz kwoty różniące się nawet dwuipółkrotnie. Zanim więc zawęzisz poszukiwania do konkretnego osiedla, warto zrobić krok wstecz i zestawić cenę metra z realnym kosztem codziennego życia w danej lokalizacji, łącznie z czasem dojazdu i dostępnością szkół czy sklepów. Duża podaż działa dziś na korzyść kupujących. W dzielnicach z liczną konkurencją inwestycji nie warto godzić się na pierwszą podaną cenę, bo pole do rozmowy jest realne. Nawet kilka procent rabatu przy warszawskich stawkach oznacza oszczędność liczoną w dziesiątkach tysięcy złotych. Podsumowanie Rynek pierwotny w Warszawie w 2026 roku to połączenie wysokich cen i naprawdę szerokiej oferty. Średnia zbliża się do 19 tysięcy złotych za metr, ale pod tą liczbą kryją się dwa różne światy. Na Woli metr w topowych inwestycjach sięga 35 tysięcy złotych, a na prawym brzegu Wisły spada do około 13,5 tysiąca. Dla kupującego oznacza to, że najważniejszą decyzją nie jest już samo to, czy kupić nowe mieszkanie, ale gdzie. To właśnie wybór dzielnicy najmocniej rozstrzyga, ile ostatecznie zapłacisz. Najczęściej zadawane pytania (FAQ)Ile kosztuje metr nowego mieszkania w Warszawie w 2026 roku?Średnia cena metra nowego mieszkania w Warszawie zbliża się do 19 tysięcy złotych, a raporty z przełomu roku wskazywały poziom około 18,4 tysiąca. Konkretna stawka zależy jednak przede wszystkim od dzielnicy.Która dzielnica Warszawy jest najdroższa?Najdroższa jest dziś Wola, gdzie w prestiżowych inwestycjach metr sięga nawet około 35 tysięcy złotych. Wyprzedza tym samym Śródmieście, Ochotę i Żoliborz, gdzie ceny przekraczają 27 tysięcy złotych za metr.Gdzie w Warszawie nowe mieszkania są najtańsze?Najtaniej jest na prawym brzegu Wisły i na obrzeżach miasta. Na Białołęce i w Wawrze nowe mieszkania kosztują około 13,5 tysiąca złotych za metr, czyli niemal trzy razy mniej niż najdroższe adresy na Woli. Zdjęcie: Pexels
Odbiór mieszkania od dewelopera to ostatni moment, by wychwycić usterki przed podpisaniem aktu. Wyjaśniamy, co reguluje ustawa deweloperska, jakie masz terminy, czym są wady istotne, co zabrać na odbiór i na co zwrócić uwagę krok po kroku w 2026 roku.
Najbogatsze miasto w Polsce to – w zależności od przyjętej miary – Sopot, Warszawa albo Kraków. Sopot od 2001 roku nieprzerwanie prowadzi w rankingu dochodów budżetu per capita wśród miast
Singiel z pensją 6 tys. zł netto pożyczy dziś na mieszkanie średnio 429,6 tys. zł, a bezdzietna para ponad 550 tys. zł. Zdolność kredytowa rośnie i przybywa mieszkań w zasięgu kupujących. Gorzej wypadają tylko rodziny z dzieckiem. Sprawdzamy najnowsze dane i wyjaśniamy, co za nimi stoi.
