Grunty wygrywają z mieszkaniami. Ceny działek budowlanych w Polsce rosną w rekordowym tempie

Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce wszedł w fazę wyjątkowo dynamicznych przemian. Mimo spowolnienia w segmencie mieszkaniowym ceny działek budowlanych nie tylko utrzymują się na wysokim poziomie, ale w wielu regionach rosną szybciej niż ceny samych mieszkań. To sprawia, że grunty stają się jednym z najbardziej pożądanych aktywów na polskim rynku nieruchomości.

Rekordowe tempo wzrostu cen działek

Z danych portalu Rankomat wynika, że ceny działek budowlanych w 2026 roku osiągają rekordowe poziomy w wielu regionach Polski. Różnice między województwami sięgają nawet kilkuset procent. Najwyższe ceny transakcyjne notują Warszawa (nawet 900 zł/m²) oraz Kraków (ok. 600 zł/m²), ale dynamicznie rosną również ośrodki wschodniej Polski — Białystok, Kielce i Lublin.

Zgodnie z danymi NBP za I kwartał 2026 roku, szczególnie szybko rosną ceny działek o uregulowanym statusie prawnym — czyli terenów z ważnymi pozwoleniami i wpisem do ewidencji gruntów. Spadek podaży gruntów budowlanych o około 13 proc. w skali roku tylko pogłębia tę tendencję.

Dlaczego grunty wygrywają z mieszkaniami?

W przeciwieństwie do segmentu mieszkaniowego, rynek gruntów okazuje się znacznie bardziej odporny na zmiany koniunktury. Dzieje się tak z kilku kluczowych powodów:

• Ograniczona podaż — atrakcyjnych działek z pełną dokumentacją formalno-prawną jest coraz mniej, co napędza konkurencję między inwestorami.
• Reforma planistyczna — wprowadza większą niepewność co do przyszłego przeznaczenia terenów, co skłania inwestorów do szybkiego zabezpieczania najlepszych lokalizacji.
• Kapitał zabezpieczający — w warunkach niepewności gospodarczej grunty postrzegane są jako stabilna lokata chroniąca przed inflacją.
• Zapotrzebowanie deweloperów — banki ziemi zgromadzone przez mniejszych deweloperów masowo trafiają na sprzedaż, ale gotowych, przygotowanych gruntów wciąż brakuje.

Największa konkurencja o działki mieszkaniowe

Najsilniejsza walka toczy się o grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Inwestorzy poszukują przede wszystkim terenów umożliwiających szybkie rozpoczęcie realizacji projektów — bez wad formalnych i technicznych. W miastach regionalnych obserwowany jest przy tym rosnący trend sprzedaży banków ziemi przez mniejszych deweloperów, którzy wolą zrealizować zysk na poziomie samego gruntu niż ryzykować budowę mieszkań w okresie niepewności.

Eksperci zauważają też rosnące zainteresowanie gruntami pod parki handlowe i centra convenience w mniejszych miastach i strefach podmiejskich. Wiele wskazuje jednak na to, że przy obecnym tempie inwestycji część lokalizacji może osiągnąć granicę chłonności rynku już w perspektywie najbliższych 2–3 lat.

Czy bańka na rynku działek pęknie?

Część analityków ostrzega, że ceny gruntów mogą być windowane sztucznie przez ograniczoną podaż i spekulację. Zwracają uwagę na historyczne przykłady z lat 2017–2026, gdy dynamika wzrostu wahała się od stabilizacji po wzrosty przekraczające 50 proc. w niektórychregionach. Wiele zależy teraz od tego, czy reforma planistyczna faktycznie ograniczy niekontrolowane rozlewanie się miast — co teoretycznie mogłoby jeszcze przyspieszyć wzrost cen działek budowlanych.

Na razie rynek gruntów pozostaje jednym z najbardziej odpornych segmentów polskiego rynku nieruchomości, a eksperci radzą inwestorom: jeśli szukasz bezpiecznej lokaty w nieruchomościach 2026 — działka budowlana może być lepszym wyborem niż gotowe mieszkanie.

Zdjęcie: Pexels