Kredyty hipoteczne wyraźnie drożeją. Tanie oferty stają się rzadkością na rynku

Rynek hipotek w Polsce wyraźnie wyhamował po rekordowym początku roku. Marcowy boom na kredyty mieszkaniowe był efektem pośpiechu klientów, którzy chcieli zdążyć przed podwyżkami oprocentowania. Dziś sytuacja wygląda już inaczej — kredyty ze stałą stopą są wyraźnie droższe, banki ostrożniej liczą zdolność kredytową, a pula najtańszych mieszkań na rynku pierwotnym zaczyna się kurczyć. Eksperci ostrzegają, że osoby, które odłożyły decyzję o zakupie mieszkania, mogą dziś zapłacić znacznie więcej niż jeszcze kilka miesięcy temu.

Oprocentowanie rośnie

Jeszcze w lutym 2026 roku stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych poniżej 6 proc. było standardem na rynku. Dziś to już praktycznie wyjątek — wynika z danych portalu RynekPierwotny.pl.

“Jeszcze w lutym standardem były oferty ze stałym oprocentowaniem poniżej 6 proc., dziś to praktycznie wyjątek. W kwietniu i maju przeciętne stałe oprocentowanie nowych hipotek poniżej 6 proc. było już historią”

— wskazuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W maju 2026 roku mediana stałego oprocentowania kredytów mieszkaniowych przy wskaźniku LTV na poziomie 80 proc. oscylowała wokół 6,5 proc. Zaledwie kilka miesięcy wcześniej podobne oferty można było znaleźć bez trudu.

Najtańsze oferty na rynku — z oprocentowaniem w przedziale 5,85–5,99 proc. — trafiają się już wyłącznie najzamożniejszym klientom, którzy są w stanie wykupić dodatkowe produkty bankowe. Mediana zmiennego oprocentowania wynosi około 5,63 proc., a okresowo stałego — 6,46 proc.

Zdolność kredytowa spada

Banki weryfikują teraz zdolność kredytową ostrożniej niż jeszcze dwa miesiące temu. Rosnące napięcia geopolityczne, obawy inflacyjne oraz zmieniające się oczekiwania dotyczące stóp procentowych sprawiają, że instytucje finansowe patrzą na rynek z większą rezerwą.

Przykład? Singiel z dochodem netto 6 tys. zł stracił w zaledwie dwa miesiące około 17,2 tys. zł zdolności kredytowej. Przy wkładzie własnym 20 proc. i cenie 12 tys. zł za metr kwadratowy oznacza to utratę możliwości zakupu około 2 metrów kwadratowych mieszkania.

Najtańsze mieszkania znikają

Pula najtańszych lokali na rynku pierwotnym kurczy się w szybkim tempie. W ciągu ostatnich miesięcy oferta 25 proc. najtańszych mieszkań spadła o:

• Warszawa — około 20 proc.
• Poznań — około 20 proc.
• Trójmiasto — 7–10 proc.
• Wrocław — 7–10 proc.

Co istotne, mimo spadku popytu ceny mieszkań nie idą w dół. Jak pokazują najtańsze mieszkania w Polsce, deweloperzy wolą ograniczać nowe wprowadzenia niż obniżać stawki.

Co trzeci kredyt na refinansowanie

Jedną z konsekwencji wysokich cen i droższych hipotek jest rosnący udział kredytów refinansowych. W pierwszym kwartale 2026 roku co trzeci nowy kredyt mieszkaniowy był przeznaczony na spłatę wcześniejszej hipoteki, a nie na zakup nowego mieszkania.

Maksymalizacja zdolności kredytowej częściej niż na początku roku może wymuszać wybór zmiennej stawki oprocentowania — oceniają analitycy RynekPierwotny.pl.

Sytuacja wciąż lepsza niż rok temu

Pomimo wyraźnego pogorszenia warunków w ostatnich miesiącach, zdolność kredytowa wciąż pozostaje o kilkanaście procent wyższa niż przed rokiem. Rekordowe obniżki stóp procentowych — łącznie o 2 punkty procentowe od maja 2025 do marca 2026 — wciąż wspierają rynek. Jednak era tanich hipotek wyraźnie dobiega końca. Więcej o sytuacji na rynku w artykule o singlach na rynku mieszkań.

Zdjęcie: Pexels