Wojna hybrydowa na rynku mieszkań. Tak wygląda rynek w 2026 roku

Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę intensywnej rywalizacji cenowej. Eksperci nazywają to zjawisko „wojną hybrydową” – nie jest to klasyczna wojna cenowa, lecz zróżnicowane zmiany cen w zależności od segmentu, lokalizacji i strategii deweloperów. Dane z IV kwartału 2025 roku pokazują, że rynek nie jest jednorodny, a walka o klienta toczy się tylko w wybranych częściach kraju.

Czym jest „wojna hybrydowa”?

Jeszcze w III kwartale 2025 roku eksperci firmy JLL oraz portalu RynekPierwotny.pl identyfikowali warunki sprzyjające wojnie cenowej – jednak nie wszędzie i nie w każdym segmencie. IV kwartał przyniósł potwierdzenie „hybrydowego” charakteru zmian: intensywne korekty cenowe występują przede wszystkim u deweloperów z nieprzedanymi mieszkaniami o nieoptymalnych układach lub w tańszych segmentach cenowych.

Okres wrzesień 2025 – styczeń 2026 przyniósł również wprowadzenie „jawności cen” – nowego standardu transparentności na rynku, który pozwala kupującym łatwiej porównywać oferty.

Ile deweloperzy obniżyli ceny?

Skala obniżek w III kwartale 2025 roku przedstawiała się następująco:

• Średnia rynkowa: 1-3% redukcji cen
• Przypadki indywidualne: 5-25% obniżki

W IV kwartale sytuacja znów się zróżnicowała. W Łodzi, Gdańsku i Krakowie nastąpiła niewielka korekta cen w górę i stagnacja – co oznacza, że obniżki z III kwartału okazały się wystarczające do pobudzenia sprzedaży. W innych miastach rywalizacja cenowa trwała nadal.

Zmiany cen wg miast (IV vs III kwartał 2025)

• Wrocław: -0,8% (największy spadek, vs -0,4% w III kwartale)
• Warszawa: -0,4% (bardziej zdecydowane cięcia w IV kwartale)
• Poznań: -0,6% (utrzymanie tempa)
• Katowice: -0,6% (utrzymanie tempa)
• Łódź: jedyny rynek z wzrostem cen

Kto najbardziej obniża ceny?

Analiza zachowań deweloperów przynosi zaskakujące wnioski. Najbardziej agresywne cięcia cenowe stosują najmniejsi i najwięksi deweloperzy. Paradoksalnie, średni deweloperzy – ci, którzy podnieśli ceny – zwiększyli swój udział w rynku w IV kwartale.

Najlepiej sprzedające się mieszkania nawet doczekały się podwyżek cen. To pokazuje, że rynek nie jest jednorodny – jakość i lokalizacja nadal mają kluczowe znaczenie.

Podaż i popyt w 2025 roku

Na siedmiu największych rynkach deweloperzy wprowadzili do oferty około 9 000 mieszkań więcej niż wynosi roczny popyt. To połowowa wartość z nadwyżki z 2024 roku (18 000 mieszkań). Sprzedaż wyniosła około 43 000 mieszkań – o 4% więcej niż rok wcześniej.

Wzrost popytu napędzany był drugą połową 2025 roku, po obniżce stóp procentowych. Mieszkań gotowych w ofercie było około 14 000 – jedna z najwyższych wartości w ostatnich latach.

Największa konkurencja cenowa

Najbardziej zacięta walka cenowa toczy się w Katowicach, Wrocławiu i Poznaniu. Eksperci wskazujń, że w Katowicach występuje wyjątkowo szeroka oferta mieszkań, a deweloperzy mają jeszcze niewykorzystane pozwolenia budowlane w rezerwie.

Proces jest bardzo dynamiczny – najlepsze oferty już teraz widzą podwyżki cen. Rosnąca liczba mieszkań gotowych może wpłynąć na średnie ceny i poziom rabatów w najbliższych miesiącach.

Dla osób planujących zakup mieszkania kluczowe jest zrozumienie, że rynek jest zróżnicowany. W niektórych lokalizacjach i segmentach faktycznie można negocjować znaczące rabaty, podczas gdy w innych – najlepsze mieszkania drożeją. Warto sprawdzić aktualne ceny mieszkań w konkretnym mieście przed podjęciem decyzji.

Zdjęcie: Pexels