Tańsze mieszkania znikają z rynku. Deweloperzy stawiają na segment premium

Polski rynek mieszkaniowy przechodzi fundamentalną transformację. Dane z lutego 2026 roku jednoznacznie pokazują, że tańsze mieszkania dosłownie znikają z oferty deweloperów, ustępując miejsca luksusowym inwestycjom premium. To zjawisko, które diametralnie zmienia krajobraz polskich nieruchomości.

Warszawa w awangardzie zmian

Stolica Polski jest najlepszym przykładem tego trendu. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie oscyluje już wokół 19 400 zł, co oznacza wzrost o 1% tylko w ciągu miesiąca i imponujące 9% w ujęciu rocznym. Analitycy przewidują, że bariera 20 000 zł za metr kwadratowy może zostać przekroczona w ciągu najbliższego półrocza.

Jednak to nie przeciętne ceny są najbardziej wymowne. Najbardziej惊jaący jest dramatyczny spadek liczby mieszkań w segmencie przystępnym cenowo. Od początku 2026 roku oferta mieszkań do 15 tys. zł za metr kwadratowy skurczyła się o 8%. Obecnie niespełna 5,1 tys. takich lokali pozostaje w ofercie deweloperów, co stanowi już mniej niż 30% całkowitej podaży.

Ekspansja segmentu premium

W tym samym czasie deweloperzy zdecydowanie postawili na segment premium. Liczba mieszkań powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła o 20% od początku roku, osiągając niemal 5 tysięcy lokali. Ich udział w całkowitej ofercie wzrósł z 24% do 29%.

Najbardziej ekskluzywne inwestycje osiągają ceny, które jeszcze niedawno wydawały się nieosiągalne. Na warszawskiej Woli trwa realizacja projektu z przedziałem cenowym 54,6-80,4 tys. zł za metr kwadratowy. Inwestycję realizuje Monting Development, a wśród współwłaścicieli projektu znajduje się Robert Lewandowski.

Co z kupującymi o przeciętnych dochodach?

Ta zmiana struktury oferty stawia pytanie o przyszłość osób poszukujących mieszkań w przystępnych cenach. Eksperci wskazują na kilka kluczowych problemów:

• Ograniczona dostępność – mieszkań w cenie do 15 tys. zł za m² jest coraz mniej
• Rosnące wymagania kredytowe – przy średnich cenach bliskich 20 tys. zł za m² w Warszawie, potrzeba coraz wyższego wkładu własnego i stabilnych dochodów
• Przesunięcie geograficzne – poszukujący tańszych mieszkań muszą rozważać lokalizacje oddalone od centrów miast

Sytuacja w innych miastach

Trend premium nie ogranicza się do Warszawy. W Poznaniu średnia cena przekroczyła 14 000 zł za m², a nowa inwestycja w segmencie 15,3-24,5 tys. zł za m² znacząco wpłynęła na średnią cenę. W Trójmieście średnia wynosi 17 700 zł (+8% r/r), w Krakowie 16 900 zł (+3% r/r), a we Wrocławiu niespełna 15 300 zł (+3% r/r).

Inaczej sytuacja wygląda w Łódź i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie widoczna jest nadpodaż mieszkań. Przy obecnym tempie sprzedaży upłynnienie całej oferty zajęłoby ponad dwa lata. W tych regionach średnie ceny nawet spadły o 1% z powodu dużej liczby tańszych mieszkań w ofercie.

Perspektywy na przyszłość

Kluczowym pytaniem pozostaje, czy deweloperzy utrzymają ofensywę w segmencie premium, czy jednak wrócą do szerszej oferty w przystępnych cenach. Z jednej strony popyt na luksusowe mieszkania rośnie, przyciągając zamożnych nabywców i inwestorów. Z drugiej – rosnąca luka między ofertą premium a potrzebami przeciętnych kupujących może prowadzić do napięć społecznych i politycznych.

Analitycy przewidują, że rok 2026 będzie okresem polaryzacji rynku. W największych miastach ceny prawdopodobnie będą rosnąć w segmencie premium, podczas gdy w regionach z nadpodażą możliwa jest dalsza stabilizacja lub nawet korekta cen.

Dla osób planujących zakup mieszkania kluczowa będzie uważna analiza konkretnej lokalizacji i projektu. Rynek kupującego, o którym mówią eksperci, dotyczy głównie segmentu droższego i regionów z nadpodażą. W przypadku mieszkań w przystępnych cenach w atrakcyjnych lokalizacjach – konkurencja wciąż pozostaje ograniczona.