Od dziś koniec z metrami widmo — nowe przepisy zmieniają zasady kupowania mieszkań

Od 13 lutego 2026 roku obowiązują nowe przepisy, które fundamentalnie zmieniają zasady kupowania mieszkań w Polsce. Koniec z tzw. „metrami widmo” — deweloperzy nie mogą już doliczać do ceny powierzchni wspólnych, które formalnie nie należą do nabywcy. To jedna z największych zmian na rynku pierwotnym od lat, która może realnie wpłynąć na budżet każdego kupującego.

Co to są „metry widmo”?

Przez lata deweloperzy stosowali praktykę wliczania do metrażu mieszkania części powierzchni wspólnych — klatek schodowych, korytarzy, a nawet ścian nośnych. Kupujący płacił za np. 55 m², ale fizycznie do dyspozycji miał zaledwie 48–50 m². Różnica mogła wynosić od kilku do nawet kilkunastu metrów, co przy średniej cenie 15 100 zł/m² (dane NBP, IV kw. 2025) przekładało się na dziesiątki tysięcy złotych przepłaconych przez nabywcę.

Co dokładnie się zmieniło od 13 lutego 2026?

• Każda umowa deweloperska podpisana po 13 lutego 2026 musi podawać wyłącznie rzeczywistą powierzchnię użytkową lokalu, obliczoną według normy PN-ISO 9836.
• Deweloper jest zobowiązany do jasnego oddzielenia ceny za lokal od ceny za miejsce postojowe czy komórkę lokatorską.
• Kupujący ma prawo do odszkodowania, jeśli rzeczywista powierzchnia mieszkania odbiega od tej zapisanej w umowie o więcej niż 2%.
• Nowe przepisy obejmują wyłącznie rynek pierwotny — mieszkania od deweloperów. Rynek wtórny działa na dotychczasowych zasadach.

Ile możesz zaoszczędzić?

Analitycy szacują, że nowe regulacje mogą realnie obniżyć efektywną cenę zakupu o 5–15% w stosunku do cen sprzed reformy — nie dlatego, że deweloperzy obniżą ceny nominalne, ale dlatego, że kupujący będzie wiedział za co dokładnie płaci. Przy mieszkaniu wycenianym na 700 tys. zł różnica może wynosić 35 000–100 000 zł.

Jak nowe przepisy wpłyną na rynek nieruchomości?

Eksperci są zgodni: zmiany są korzystne dla kupujących, ale mogą wprowadzić chwilowe zamieszanie cenowe na rynku. Deweloperzy będą musieli przepisać cenniki i zaktualizować materiały marketingowe. Część z nich już sygnalizuje, że „nominalnie” obniżą ceny — ale w praktyce metraż w umowie będzie po prostu dokładniejszy i uczciwy.

Dla kupującego oznacza to coś ważnego: po raz pierwszy od dekad będzie mógł realnie porównywać oferty różnych deweloperów na tych samych zasadach. Koniec z kalkulatorem w jednej ręce i lupą w drugiej przy czytaniu umowy.

Aktualne ceny mieszkań w Polsce — tło dla nowych przepisów

Według danych NBP za IV kwartał 2025 roku, średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym wynosi 15 100 zł/m² — o 4% więcej niż rok wcześniej. W największych miastach jest znacznie drożej: Warszawa przekracza 18 000 zł/m², Kraków i Gdańsk oscylują w okolicach 15 000–16 000 zł/m². Przy takich stawkach każdy „ukryty” metr to ogromna kwota.

Czy to dobry moment na zakup mieszkania?

Paradoksalnie — tak. Koniec 2025 i początek 2026 roku przyniosły stabilizację cen, poprawę zdolności kredytowej (rata kredytu hipotecznego na 500 tys. zł spadła o kilkaset złotych miesięcznie względem szczytu z 2023 r.) oraz wysoką podaż ze strony deweloperów. Do tego dochodzi nowa, większa przejrzystość cenowa. To połączenie rzadko zdarza się na polskim rynku nieruchomości — i może być oknem, które nie będzie otwarte długo.

Zdjęcie: Wizualizacja nowoczesnej inwestycji mieszkaniowej w Polsce. Źródło: Trei Real Estate (materiały prasowe).