Koniec epoki łatwego zarobku. Zmiany w najmie krótkoterminowym od 2026 roku

Rząd szykuje rewolucję na rynku najmu krótkoterminowego. Już wkrótce właściciele mieszkań wynajmowanych przez Airbnb, Booking czy inne platformy będą musieli spełnić szereg nowych wymogów. Kary za brak rejestracji sięgają nawet 50 tysięcy złotych. To koniec epoki łatwego zarabiania bez formalności – ostrzegają eksperci.

Obowiązkowa rejestracja i centralny rejestr

Projekt nowelizacji przepisów o usługach hotelarskich został opublikowany 23 stycznia 2026 roku. Najem krótkoterminowy zostanie formalnie zrównany z usługą hotelarską – to fundamentalna zmiana, która oznacza koniec traktowania tej formy wynajmu jako szczególnej odmiany najmu mieszkalnego.

Kluczową zmianą jest wprowadzenie obowiązkowej rejestracji lokalu w centralnym rejestrze. Od teraz każdy właściciel będzie musiał uzyskać numer ewidencyjny i podawać go w każdym ogłoszeniu. Bez tego numeru oferty nie będą mogły być publikowane na platformach rezerwacyjnych.

– Mamy do czynienia z próbą systemowego uporządkowania segmentu, który przez lata rozwijał się szybciej niż ramy prawne. To oznacza nie tyle zakaz, ile wprowadzenie realnych barier wejścia – komentuje Tomasz Woźniak, dyrektor ds. prawnych sieci Freedom.

Kary sięgają 50 tysięcy złotych

Konsekwencje za nieprzestrzeganie nowych przepisów będą surowe. Za brak numeru ewidencyjnego w ogłoszeniu właściciel może zostać ukarany grzywną w wysokości do 50 tysięcy złotych. Kary będą nakładane w trybie administracyjnym, co oznacza, że nie będzie wymagane udowodnienie winy.

Nowe przepisy nakładają również obowiązki na same platformy rezerwacyjne. Airbnb, Booking i inne serwisy będą musiały weryfikować numery rejestracyjne przed publikacją oferty. Oferty niespełniające wymogów zostaną usunięte z rynku.

Gminy będą mogły wprowadzać strefy zakazane

Jedną z najbardziej kontrowersyjnych zmian jest przyznanie gminom uprawnień do wyznaczania stref wolnych od najmu krótkoterminowego. Od 2029 roku samorządy będą mogły wprowadzać lokalne zakazy wynajmowania mieszkań na doby, tygodnie czy krótkie pobyty turystyczne w określonych obszarach.

– Możliwość wprowadzania stref wyłączonych z najmu krótkoterminowego realnie ogranicza sposób korzystania z nieruchomości. To nie jest koniec ery najmu, ale bez wątpienia koniec epoki łatwego, nieuregulowanego zarabiania – dodaje Tomasz Woźniak.

Standardy bezpieczeństwa i wymogi przeciwpożarowe

Projekt wprowadza również nowe standardy bezpieczeństwa. Co istotne, przekroczenie 6 lokali lub 30 miejsc noclegowych nie będzie automatycznie uruchamiało hotelowych obowiązków przeciwpożarowych. Do czasu opracowania minimalnych wymagań mają wystarczyć standardy właściwe dla budynków mieszkalnych. Pełne wymogi hotelowe przeciwpożarowe planowane są od 2031 roku.

Branża zwraca jednak uwagę na luki w projekcie. – Brak jasnych standardów bezpieczeństwa i jakości może prowadzić do arbitralnych decyzji. Nie wiadomo też, czy najem krótkoterminowy może być uznany za zmianę sposobu użytkowania lokalu z mieszkalnego na użytkowy – wyjaśniają eksperci.

Co to oznacza dla właścicieli?

Dla właścicieli mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo zmienia się charakter ryzyka. Dotychczas musieli martwić się głównie o obłożenie, sezonowość i ceny. Teraz dochodzi silne ryzyko regulacyjne – decyzje administracyjne, uchwały gmin i sankcje finansowe.

– Nowy model wymaga znacznie większego profesjonalizmu. Opłacalność pozostanie głównie w najlepszych lokalizacjach lub przy profesjonalnym zarządzaniu. Oferty prowadzone przypadkowo mogą przestać się bilansować – przestrzega Paulina Miszkiel, broker nieruchomości Freedom Gdynia.

Część właścicieli zaczyna zmieniać model najmu, przechodząc między formą krótkoterminową a długoterminową w zależności od sezonu. Inni rozważają sprzedaż mieszkań w lokalizacjach zagrożonych restrykcjami.

Czy ceny noclegów wzrosną?

Eksperci studzą oczekiwania co do wpływu regulacji na ceny. – Regulacja tak niewielkiego segmentu nie ma systemowego wpływu na poziom czynszów. Ceny najmu zależą głównie od stóp procentowych, demografii, migracji oraz podaży nowych mieszkań – wyjaśniają analitycy.

Najem krótkoterminowy w Polsce stanowi około 0,05% wszystkich lokali mieszkalnych. W największych miastach udział rzadko przekracza 0,5%. Możliwe są jedynie lokalne i punktowe efekty, ale nie masowe zmiany cen.

Nowe przepisy mają zostać wdrożone do 20 maja 2026 roku, zgodnie z unijnym rozporządzeniem STR (UE 2024/1028). Jednak termin ten może zostać przesunięty. Właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo powinni już teraz przygotować się na nadchodzące zmiany – czas na uregulowanie formalności jest ograniczony.

Zdjęcie: Pexels