Ceny mieszkań wg NBP: ile naprawdę kosztuje metr kwadratowy w Polsce?

Narodowy Bank Polski co kwartał publikuje dane o cenach transakcyjnych mieszkań w Polsce. To jedyne tak rzetelne i niezależne źródło informacji o tym, ile naprawdę Polacy płacą za nieruchomości — bez marketingowego szumu deweloperów i portali ogłoszeniowych. Sprawdzamy, co mówią najnowsze dane za IV kwartał 2025 roku.

Ile kosztuje metr kwadratowy? Dane NBP za IV kw. 2025

Według raportu NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce”, średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w największych miastach wyglądają następująco:

• Warszawa: 15 800 zł/m²
• Kraków: 14 200 zł/m²
• Wrocław: 13 100 zł/m²
• Trójmiasto: 13 500 zł/m²
• Poznań: 11 900 zł/m²
• Łódź: 9 800 zł/m²
• Katowice: 9 400 zł/m²

Na rynku wtórnym ceny są przeciętnie o 5–10% niższe niż na rynku pierwotnym — ale nie wszędzie. W Krakowie i Trójmieście różnica jest minimalna, a popularność używanych mieszkań w dobrych lokalizacjach sprawia, że ceny wtórne doganiają nowe budownictwo.

Trend roczny: czy ceny rosną?

W porównaniu do IV kwartału 2024 roku, ceny transakcyjne wzrosły średnio o 6,2% r/r na rynku pierwotnym i 4,8% r/r na rynku wtórnym. To wyraźne wyhamowanie wobec wzrostów z lat 2022–2023, kiedy ceny rosły w tempie 15–20% rocznie.

Co stoi za tym spowolnieniem?

• Koniec programu Bezpieczny Kredyt 2% — program rządowy pompował popyt w 2023 roku, teraz rynek wrócił do bardziej naturalnego poziomu.
• Wyższe stopy procentowe — kredyty hipoteczne pozostają drogie, co ogranicza zdolność nabywczą.
• Nowe przepisy deweloperskie — koniec z metrami widmo (od 13 lutego 2026) zmienia sposób liczenia cen i może tymczasowo zaburzyć statystyki.

Jak NBP liczy ceny? Dlaczego warto ufać tym danym?

NBP opiera swoje raporty na danych transakcyjnych — czyli rzeczywistych cenach zapłaconych w aktach notarialnych, a nie cenach ofertowych (wywoławczych) z portali ogłoszeniowych. To kluczowa różnica.

Ceny ofertowe są zazwyczaj zawyżone o 5–15% — sprzedający liczą na negocjacje. Gdy patrzysz na ogłoszenia i widzisz mieszkanie za 800 000 zł, realna cena transakcyjna może wynosić 720 000–750 000 zł. Dane NBP to uwzględniają.

Właśnie dlatego do porównań warto używać kalkulatora ceny za metr kwadratowy opartego na danych transakcyjnych, a nie marketingowych. Sprawdź, ile kosztuje metr kwadratowy w Twoim mieście — i oceń, czy cena oferty, którą rozważasz, jest uczciwa.

Co zrobić z tą wiedzą jako kupujący?

Jeśli szukasz mieszkania, dane NBP to Twoja tarcza negocjacyjna. Oto jak je wykorzystać:

1. Sprawdź średnią cenę transakcyjną dla konkretnego miasta i dzielnicy.
2. Porównaj z ceną ofertową — jeśli sprzedający żąda 20% powyżej średniej, masz argument do negocjacji.
3. Przelicz cenę za metr — to jedyna uczciwa miara porównawcza. Skorzystaj z narzędzia ilezametr.pl.
4. Uwzględnij nowe przepisy — od 13 lutego 2026 ceny w umowach deweloperskich muszą być podane dla rzeczywistej powierzchni użytkowej, co może zmienić Twoje kalkulacje.

Kiedy zostaną opublikowane dane za I kw. 2026?

NBP publikuje raporty z kilkumiesięcznym opóźnieniem — dane za I kwartał 2026 spodziewane są około lipca 2026. Do tego czasu najbardziej aktualne i wiarygodne pozostają dane za IV kw. 2025. Śledź ilezametr.pl, gdzie na bieżąco analizujemy rynkowe trendy.

---

Źródło: Narodowy Bank Polski, „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce”, IV kwartał 2025.